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在世界各国中,德国是住房自有率最低的国家之一, 有着欧洲规模最大的租房市场 ,“租房文化”在德国根深蒂固。德国如何成为了一个“房客大国”,中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文教授在《人民论坛》杂志(半月刊)撰文陈述了自己的看法,该文载2017年第12月上期(总第 578 期),第96-98页,以下是原文:

 

德国如何成为一个“房客大国”

 

【摘要】德国可以说是欧洲规模最大的租房市场,而德国住房体系的形成源于德国的住房政策。鼓励供给、压低房租、限制购房是德国住房政策的重要导向,“两高一低”、租房便宜买房贵是德国住房市场的主要特点。独特的住房体系使得德国形成了独特的“租房文化”,成为了“房客大国”。

【关键词】德国  租房  住房政策

在世界各国中,德国是住房自有率最低的国家之一。欧洲统计局的数据显示,在2015年欧洲国家住房自有率排名中,最高的国家是罗马尼亚(96.4%),接下来依次是克罗地亚(90.3%)、立陶宛(89.4%)、斯洛伐克(89.3%)等,而德国的住房自有率为51.9%,仅高于瑞士。2016年底,德国发布的官方数据显示,德国住房自有率仅为45.5%,其中16个州之间并不均衡,最高的是萨尔州(62.6%),最低的是首都柏林(14.2%)。德国全国住房存量为4170万套,每千人507套,平均每两人一套住房,每套平均91.7平米,4.4个房间。德国共有3867万个家庭,其中44%的家庭住在自有住宅,51%的家庭租用私人出租房,5%的家庭租用公租房。德国住房自有率低,说明其租房市场发达,德国可以说是欧洲规模最大的租房市场,而这样的住房体系结构来自于德国住房政策的鲜明导向。

德国住房政策导向:鼓励供给、压低房租、限制购房

第一,德国住房建筑市场较为活跃,新房供给充足。德国住房价格的决定因素较多,但最具决定性作用的是供给和需求的均衡。德国的住房供给体系比较完备,法制较为健全,制度交易性费用很低。首先,德国人“自建房”较为容易。德国宪法对住房的“建筑权”作了明确规定,任何人都享有获准在其个人土地上造房的权利,除非有明确的立法禁止造房。其次,开发商的审批手续较为简单。德国立法规定,如果造房方案符合市政规划,地方主管部门就必须批准,如果拒绝批准,法院可以介入并支持造房。可以说,德国对房地产开发的管理是法治化和程序化的。再次,德国地方政府在审批房地产开发与建筑方案时不存在“寻租”现象,反而态度非常积极,甚至有可能为土地提供者给予一定的财政激励。德国联邦政府每年都根据居民数量为地方政府提供补贴,而鼓励开发土地是地方政府扩大住宅建造预算的一个重要途径。基于上述这些原因,德国每千人的住宅完成率比其他欧盟成员国要高出很多,甚至高出100%以上。

第二,德国租房市场稳定,房租很低,监管严格。德国的住房市场不存在“泡沫”,不存在房价飞涨现象,并且从未出现“抢购潮”,这其中一个重要原因就是租房市场稳定,租金便宜,租房在住房选项中占主导地位。一般来说,买房子的一个重要原因就是想对冲上涨的房租,但是,如果房租稳定并且便宜,那么买房者就会权衡。首先,德国的住宅绝大部分都是私有的,公共提供的住宅在全国住宅存量中仅占5%。而私有住宅在租房市场中产权明晰、竞争充分、承租方便、效率很高,其空置率是8%,在欧洲国家中是较低的。同时,德国法律授权州政府控制房租价格,即在三年里上涨幅度不得超过15%。总之,在租房市场中,德国国家规制与市场机制都发挥了很好的作用。其次,承租方的权利受到法律保护,只要正常缴纳房租、行为正当,就享有承租权,除非出租方自己需要出售、搬家等其他原因。同时,承租方二次出租受到法律保护,任何租户都可充当“二房东”,德国从“二房东”那里承租住房的家庭高达90万个,占全部租房家庭的2.3%。最后,由于大多数的德国人是靠租房生活,德国政府对租房市场价格非常敏感,严格控制租房市场的价格,从行政立法保护承租方的权益,到地方政府立法限制租房价格;从鼓励一级新房市场充分供给以平抑房租价格,到房东租房收入税收优惠政策等,都促进了德国租房市场的繁荣

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